集团总裁郁亮：

　　导读： 　　13年前，王石和朱镕基讨论的焦点话题是：“房地产业能不能成为支柱产业？”13年后，郁亮向温总理提出39字建言：“加快保障性住房建设，打击投机炒

集团总裁郁亮：

　　导读：

　　13年前，王石和朱镕基讨论的焦点话题是：“房地产业能不能成为支柱产业？”13年后，郁亮向温总理提出39字建言：“加快保障性住房建设，打击投机炒房，盘活土地存量，增加小户型住房供应，巩固房地产调控成果。”

　　“如果没有土地的招拍挂，仍然是关系主导，会导致更大的抱怨和不满。所以，即使现在有很多人质疑、反对，但是我们还不得不说，招拍挂制度比‘关系’要正确的多，而且是非常正确。”

　　“保障房的重点不是盖房子，而是制度建设。”郁亮认为，解决保障性住房的分配、投资、退出机制等问题，最好的方式是以租为主，而非以售为主。并且他相信，以租为主的保障性住房迟早会在政府和社会各界中形成共识。

　　郁亮坚信，“两分市场”必然会出现，这个过程大概需要两三年时间，已经做好准备，有足够的信心在保障性住房之外至少50%的市场中获得更大的发展。

　　2010年底到2011年初，一轮又一轮针对宏观经济和房地产市场的调控政策密集出笼。2011年2月21日，在新浪微博上，仅“楼市调控”话题的微薄就达到35万多条！一切都在意料之中又在意料之外，困惑、焦虑，再加上些希望或担心，一种难以名状的气氛在四处蔓延……无论坐拥多套房产的“炒房族”还是首次置业者，都在四处打探消息急于出手又手心冒汗；无论是富可敌国的房地产上市公司老板还是浸润行业多年的职业经理人们，似乎都因此陷入僵局、困局和乱局之中而欲言又止。

　　在这种有点不安的气氛中，2011年1月5日，中国房产信息集团（CRIC）发布了2010年度中国房地产销售排行榜，销售金额达到1026亿元，同比增幅达70.5%，中国第一个千亿级房地产企业诞生。这样一份炫目的成绩，与日趋严厉的房地产调控政策形成强烈反差。为什么越调控房价越高？为什么调控调出千亿级地产商？此时，一向特立独行的创始人、董事局主席王石，已宣布西行美国，问学哈佛大学；霎时间，各种房地产领域的提问如万箭齐发般向集团总裁郁亮奔来。

　　2011年2月17日元宵节清晨，我和两位同事从深圳市区驱车前往大梅沙总部，梧桐山海岸浓重的雾霭在沿海高速的隧道间弥漫，犹如我们头脑中的疑问--我连夜准备的多达7页纸问题，在我们到达时，刚刚打印出来放在郁亮的办公桌上。他几乎没有时间作什么准备，采访已然开始。

　　然而，话锋刚刚交接，我便发现这一切对于郁亮来说，有种举重若轻之感。印象中的他并不擅长跟记者打交道，但此时却轻松、积极地应对任何一个问题。

　　或许，这与他这段时间所经历的一件具有象征性的事件有关。

　　    老总两见总理，中国地产13年起承转折

　　2011年1月20日至27日，国务院总理温家宝邀请各民主党派和各阶层代表在中南海主持召开了五次座谈会，征求对《政府工作报告》和“十二五规划”的意见。郁亮作为企业家也是惟一的房地产企业代表受邀与会，并向总理作专题汇报。因属政务消息，“新华社电”中的这次座谈会仅有寥寥数语，热衷地产消息的读者们只能看到郁亮向总理提出的39字建言：“加快保障性住房建设，打击投机炒房，盘活土地存量，增加小户型住房供应，巩固房地产调控成果。”

　　在房地产处于非常状态时的这次会见，显得尤其意味深长。实际上，早在半年前，在温总理召开的经济形势座谈会，他亦作为惟一的房地产企业代表作了专题发言。对于“捕捉”中国房地产形势的观察者来说，十分关心房地产问题的总理和中国最大的房地产公司总裁的互动，这本身就具有强烈的象征意义。特别是在中国房地产和中国经济处于这样一个关键时刻。在历经2008全球金融危机，直至当前通胀经济，房地产行业处于种种“限制”的时刻，不禁令人想起13年前的另一次总理和领导人的会见——那时，东南亚金融危机刚刚袭来，中国经济和房地产业同样充满挑战和变数。1997年11月，时任国务院常务副总理的朱镕基前往深圳约见当地企业家代表座谈，以把握金融危机对中国经济的影响。在这次座谈会上，经过精心准备的王石与这位铁腕总理相谈甚欢。这次会见，传出王石被朱镕基聘请为“房地产顾问”的佳话，王石在其自传《道路与梦想》对其细节有过生动描述。

　　13年间，中国房地产业的起承转折，似乎在领导人与总理两度会面的巧合中得到一种戏剧性的表达。郁亮意识到，这种巧合分别发生在在中国房地产的两个重要节点上：“这个还是挺有意思的事情。我觉得1998年跟现在确实是两个关键节点，1998年的节点代表中国房地产市场的形成和正式开始，在那之前的房地产只能叫萌芽、发育。而现在则到了一个新的转折点上。”13年前，王石和朱镕基讨论的焦点话题是：“房地产业能不能成为支柱产业？”王石在《道路与梦想》中回忆，面对当时的经济形势和疑问，总理斩钉截铁地表示：“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”果然，1998年4月，央行推出按揭购房的政策；7月，国务院宣告终止沿袭40年的住房实物分配制度--中国房地产市场化的黄金时代到来了。

　　然而，经过近十年突飞猛进的发展，中国房地产业所创造的恢弘景象，却令其陷入迷途。从2005年到2006年间，自深圳等地开始的房价上涨传递到北京、上海等重点城市，中国经济呈现过热趋势，针对房地产业的“宏观调控”自1993年后再度降临。随着房价的不断高涨，土地招拍挂制度、保障性住房制度、中国城市化与房地产开发模式、房地产税收制度等都成了舆论和学界的热议话题。一时间，各种观点之战、利益之争被上升到道德拷问的程度，房地产在网络上更成为口诛笔伐的罪魁祸首。

　　对于房价太高的问题，连温总理都表示有难度，他在澳门视察回答当地房价太高的问题时说：“这件事确实很难，你看内地，左一个(国)十条，右一个(国)五条，就是压不下来。”郁亮参见总理之时，正是国家决策层意识到房地产问题重重，并确定更大决心来应对的时刻。对于郁亮所代表的中国主力房地产开发企业来说，在这样的时刻，恐怕已经不能仅仅“在商言商”，除了企业自身的商业诉求之外，还必须面对房地产行业如何处理与社会的关系、如何选择更被社会接受的发展模式、如何承担社会责任等更深远的问题。

　　在地产大腕所热衷的种种纷争中，郁亮绝少参与其中。在大众的印象中，他是一个不善言辞的地产老总，甚至很少有人关注他对这个行业的见解。但是，从他给总理39个字的五点主张来看，他正试图用更全面的视角来发掘问题的解决之道。在这次采访中，对将当前的行业形势与13年前的时势进行对比分析，郁亮流露出浓厚的兴趣。他表示，只有历史性地看待当前房地产中的问题，才能有清晰的思路，不至于被当前的问题纠缠困扰。

　　“你能看多远的历史，就能看多远的未来。”看起来，以所经历的中国房地产历史为依归，郁亮有底气为中国房地产充当守护者和开路者的双重角色。

　　    “关系”、“房价”：两个时代的焦点和愤懑

　　对中国房地产这篇大文章来说，13年前，是一个有力的“逗号”，现在则是一个大大的“问号”。与1998年启动的黄金时代相比，当前的中国房地产正处于十字路口。说到这两个时代的区别，郁亮直言不讳：“现在和以前，房地产都备受争议，尽管它对经济拉动仍然很大作用，但是人们还是很大争议。以前争议的是“关系”两个字，现在争议的是“房价”两个字。”

　　与现今全民争议房价相比，在1998年间，买房子虽然也是比较奢侈的事，但房价没有对社会和大众形成大的刺激和困扰。1998年开始的取消实物分房、住宅市场化的政策，受到包括普通老百姓在内社会各界的广泛欢迎，这与现在房地产政策一出台就容易受到争议迥然不同。那时，大多数中国城镇居民住房是靠靠国家和单位分配，虽然居住档次很低，但因为社会差异不大，矛盾并不突出。1998年之后，中国城镇居民的对居住的梦想和需求被极大释放，人均居住面积每年以1个百分点的数字增长，房地业同时成为拉动中国经济迅猛增长的主要动力之一。对于房地产业来说，那个时候最重要的矛盾是市场规范问题。

　　郁亮说，“当时我们最痛恨什么？是关系。那时房地产属于权钱交易，连外国投资者会问你们有关系吗？如果你没有关系，你这个公司的竞争力就不够。在那个阶段，关系是跟现在房价一样是遭人痛恨的东西。”成立于1984年的，于1988年完成股份化改造后，逐步选择房地产业作为核心产业。但并不擅长“关系”运作，在深圳拿不到好的地块，不得不向全国发展，反而成就了其跨区域开发战略；拿不到市中心的地块，不得不在城乡结合部的郊区开发，却使其成就郊居化开发模式。言谈间，郁亮无法忘怀那个年代特有的“烂尾楼”现象：“我们对烂尾楼一直充满恐惧。你说海南那个烂尾什么时候结束的？到了本世纪才结束的。对关系的痛恨，对烂尾楼的恐惧，是那个时代的两个特点。到今天为止，我们很多调控的出台仍然是出于对烂尾楼的恐惧。烂尾楼现象也促使很多监管制度的出台。”

　　郁亮认为，1998年之后一系列制度安排，使整个市场的规范化大幅提高，这为和其他规范化的房地产企业打通了未来的发展之路，其中最重要的是土地招拍挂制度。他说，“对‘关系’问题的解决，就是从土地招拍挂开始的，虽然今天有人质疑它，但是我想毫无疑问地重申，招拍挂制度是我们历史上一个巨大的进步，解决了房地产中的关系问题，否则这个行业没法活到今天，老百姓居住水平也不可能这么快的提高。”自本世纪初以来，令中国房地产恐惧的烂尾楼现象不见了，市场比以往更加规范透明。近十年来，人们深深感受到一项好的制度所产生的巨大而惊人的生产力。1998年，的销售额不足20亿元，到2004年以北京出台“831”大限为标志，全国各大城市全部实施土地招拍挂制度后，销售额首次突破百亿大关，保利、中海、绿地、碧桂园等也快速跟进，形成中国房企万马奔腾的大发展局面。到今天，中国房地产企业第30强的门槛已经被提高到年销售额100亿元以上！

　　然而，一项好的制度也很容易走向它的反面。在“地王”频出的这两年，土地招拍挂制度以及由此形成的“土地财政”成了众矢之的，被当成了高房价的元凶，要求改革甚至取消土地招拍挂制度的呼声不绝于耳。从2007年涌动的地王热潮，也曾随波逐流，但亦受其裹挟而进退两难。在2008年金融危机的影响下，在蒙受数个项目计提亏损的打击，以及巨大的社会舆论压力下，于2007年底作出“不当地王”的承诺。2010年，土地储备达到3700万平方米，这其中已没有一块是“地王”性质。在实际行动中，对土地招拍挂制度保持了足够的警惕，更多采取合作方式拿地，但郁亮仍然给予这一制度以坚定地辩护：“如果没有土地的招拍挂，仍然是关系主导，会导致更大的抱怨和不满。所以，即使现在有很多人质疑、反对，但是我们还不得不说，招拍挂制度比‘关系’要正确的多，而且是非常正确。”郁亮认为，土地招拍挂制度有很多改善的空间，并且已经在改进之中。他举例说，“价高者得”的方式是可以改变的，“不要烘托拍卖气氛搞得非理性一样，可以尽量冷静地拍，填单的方式比现场拍卖要好。另外，就像现在北京采取的先限定销售价格再竞地价办法也不错。”

　　对土地招拍挂制度、土地财政等所带来的高房价问题，郁亮详细地描述了房子所引发社会不满的成因：“这个新的问题主要出现在这十年左右时间，一批年轻人居住问题没法解决，他的收入跟不上房价上涨水平。其实我们回顾一下1998年时的状况，当时制度设计很完整，可以说是经济适用房加上商品房两条腿走路。但遇到亚洲金融危机后，就变成以商品房为主了。但当时矛盾不突出，之前大多数人在过去的体制下有房子，刚毕业两三年也不想着买房，所以问题不突出。但是积累十年八年之后，这个问题慢慢就积累起来了。这批人开始感到焦虑了，并很容易地在网络上表达出来，引起大家的关注。”

　　不容否认，网络上所聚集、放大的愤懑，在一定程度上影响着调控政策的出台和走向。与同行中的很多明星企业家对各种政策的批评指责不同，郁亮对宏观调控有一种发自内心的支持。一方面，地产调控不但没有影响的成长，反而令其提前实现千亿目标，并将追赶者的差距拉得更大；另一方面，郁亮对这一政策的长期性持理解和乐观态度。他分析道：“我们住房制度当时设计是很合理的，但受到亚洲金融危机和全球际金融危机两大突发事件的影响。如果2008年我们的宏观调控再走一年，可能差不多就调整过来了，但危机爆发后又硬是给拉回来了。所以说突发事件改变了这个进程，但是如果我们以长期和历史的角度来看，这不是一个浪花吗？”

　　将“滔天巨浪”视作一朵“浪花”，这样大胆的心态或许来自26年历史所经历中国经济的尖峰和低谷，并由此形成的价值观和经营理念。

　　“我们转了一个圈又回来了。”郁亮相信，中国的房地产市场正在重新回到1998年时的制度设计，也就是商品房和保障房并驾齐驱的模式。在这种态势下，中国房地产企业和行业，要重新检视自己存在的方式和策略。

　　“两分市场”：在平衡中寻找大机遇

　　早在二十世纪八十年代中后期，中国房地产市场在深圳启动时，就曾以新加坡为师，形成解决住房问题的“三驾马车模式”--1989年7月颁布的《深圳经济特区房屋发展纲要》提出，在住房市场中要形成福利房占30%、微利房占40%、商品房占30%的比例构成，并提出今后微利房将成为主力。关注普通人、兼顾公共性和市场化的“深圳房改经验”曾获得国内外的一致好评，1992年10月，深圳市住宅局因此获得“联合国人居荣誉奖”。但是，在不规范的市场环境和利益驱动下，原先的“完美设计”被束之高阁，深圳的保障性住房在2000年后止步不前。在其身后，是房价的节节攀高，涌起“不买房运动”、二手中介大面积突然死亡等非正常事件……

　　1998年，中国取消住房实物分配时出台的一系列制度，是以打动经济增长和更好地解决老百姓住房条件为目标的。但就像深圳所经历的那样，政策设计者并没充分估计到市场和利益的巨大破坏性，后来更多看重房地产对经济的拉动作用，最终导致房价过度上涨，引发一轮接一轮的宏观调控。郁亮说：“拉动经济增长不是第一任务，它的任务是解决老百姓居住问题。让老百姓分享经济增长，但是现在遭遇亚洲金融危机后，把拉动经济增长变成主要任务了。中间又经过几次危机，致使产生这种状况。但这个市场毕竟才十几年时间，就像一个婴儿一样，它的成长有很多不确定性，也有自身的盲目冲动等等，再加上中国经济本身结构也不是很成熟，所以这样造成很多波动性。但是不管怎么样，这个行业回到原点了，就是以解决老百姓居住问题为核心。未来中国房地产市场是非常清晰的，就是政府承担住房保障责任，商品房交给市场解决。”

　　就像有人形容的那样，中国房地产的上半场已经结束，下半场的哨声已经响起。

　　这是一个新的平衡。经历了十几年迂回，经受了严峻的市场考验，创造了世界第二大经济体的崛起。在这个过程中，造就了中国城市化的奇迹和数十个百亿、千亿级的房地产企业，数以千万计的购房者和投资者从中分享和猎取了巨大的经济利益，而更多的新购房者则遭受高房价的重重压迫。郁亮为未来所描绘的清晰的“两分市场”，在具体实施中仍有争议，购房者仍处于焦虑和疑虑当中，他们无法像郁亮这样能够看清楚未来的世界。

　　在这其中，最大的疑问在于：政府是不是真正能把房价调控到位？能不能真正保障性住房做起来？能不能把保障房真正分配到需要保障的人？保障性住房以拥有产权为主还是以租为主？

　　郁亮说：“保障房的重点不是盖房子，而是制度建设。对公务员、医生、老师这些公职人员，他们的住宅完全市场化能解决吗？对低收入人群的保障房，又如何设计退出机制呢？有的地方规定，住满五年就能卖，但一个城市有多少土地五年以后可以重新来一次？土地够不够？有没有足够多的土地和财力做这件事情？如果建4000万套保障房，按照平均15万一套的话，需要6万亿，这是一个庞大的数字。”郁亮认为，解决保障性住房的分配、投资、退出机制等问题，最好的方式是以租为主，而非以售为主。并且他相信，以租为主的保障性住房迟早会在政府和社会各界中形成共识。

　　这两年，当中央政府号令各地政府大规模推出保障性住房计划时，房地产圈内人士普遍感到担忧，政府会因此抢了房地产企业的市场份额。而且，以中小户型为主的保障性住房对提出以刚需产品为主力的会产生更大的影响。如果按照郁亮力推的以租为主的保障性住房模式，房地产企业的蛋糕会得到保留，并且有可能做的更大更香。郁亮并不否认他的这一设想对房地产企业的好处，但他坚持：“以租为主的保障性住房，有利于社会和谐。但廉租房会产生贫民窟导致社会分化，应统一为公租房。”

　　以往，经济适用房等保障性住房的建设开发，是由国有企业承担的。在意识到“两分市场”格局后，率先进入保障性住房的研究开发。目前，以“工业化”模式为主导开发面积达100万平方米的保障性住房。试水保障性住房，在某种程度上反映出在“两分市场”上的犹疑，在未来变得清晰之前，希望通过努力在影响未来的走向。对保障性住房的建造，自信其住宅“工业化”模式更加适合，将为建立其标准创造契机。郁亮坚信，“两分市场”必然会出现，这个过程大概需要两三年时间，已经做好准备：“我们始终比市场快半步，快一步就成先烈了。”郁亮强调：“为普通人建好房子”，是最根本的产品定位。

　　“为普通人建好房子”，是一句有点取巧的话，政治正确，无懈可击，其中也包含26年的地产梦想。更重要的是，这一定位完全符合“两分市场”的未来格局，有足够的信心在保障性住房之外至少50%的市场中获得更大的发展。