总裁郁亮：后千亿时代的去向

　　     导读： 　　相比之下，郁亮的心态却十分坚定，展现出一副积极进取的姿态。他相信，“中国房地产市场还看不到‘天花板&rs

总裁郁亮：后千亿时代的去向

　　     导读：

　　相比之下，郁亮的心态却十分坚定，展现出一副积极进取的姿态。他相信，“中国房地产市场还看不到‘天花板’，在住宅领域的发展是无止境的。”在市场运作层面，郁亮表示，一直会比市场快半步，“每天都是卖楼的好日子！”。

　　为什么能将这么多公司和项目“招安”？在地产江湖中，真有宋江、晁盖般的哥们义气和号召力吗？郁亮认为，在公司治理上的透明度、品牌影响力和赚钱能力等“软实力”是其赢得合作伙伴的关键所在。

　　曾自称不懂房地产具体业务的郁亮，在此次对话中，最愿意谈的却是质量问题。郁亮说：“从2008年开始，我们每年除了正常年终奖之外，惟一的大奖是质量大奖，今年我们改为‘主席质量大奖’。今天的，大概有45%是工程技术人员。”

　　千亿之痒

　　实现年营业收入1000亿元大关，绝对是一个企业自诞生以来的最值得纪念的时刻。

　　这一数字，几乎可以迈上2010年《财富》500强的门槛(约为1100亿元人民币)；足以列入2010年中国企业500强中的第一阵营；也是中国非国有企业的最优秀的成绩之一。

　　但是，当2011年1月5日，2010年销售额突破1000亿元的消息获得证实后，收获的却不仅仅是掌声和鲜花。宏观调控下的中国房地产，似乎因破千亿，而愈发说不清、道不明了。充满悖论的是：有人说，的年度销售额猛增至1000亿元，可见调控政策适得其反；有人认为，这是宏观调控给坚持以刚需产品为定位的的一份大礼……也有专家分析，业绩大增70%以上，是拜通货膨胀之赐，还与擅长融资、圈钱有关。

　　真相到底是什么？自己又怎样看？

　　郁亮说：“现在可能有20个不同的观点来看这件事情。但最重要的是，领先公司的领先业绩，不代表行业的整体状况。”在郁亮看来，在过去的2010年，中国房地产市场并不乐观，的成绩来之不易：“2010年全国住宅开工16亿平方米，只卖了10亿平方米，还有6亿平方米没有卖掉。从2010年6月份开始，每个地方批准预售面积都大于实际销售面积。”

　　郁亮喜欢用餐馆打比方，以便让我们像吃饭那样容易了解他的想法。他以餐馆的生意为例解释：不管任何时候，总有餐馆生意火爆，要在门口排长队；也有些餐馆门庭冷落，不停地换人也无济于事。因此，不能用一家或几家餐馆的生意来形容整个饮食业的状况。

　　这家超级“餐馆”，用什么“手艺”和“调料”吸引消费者执着地在门口大排长龙？它又怎么能在短时间内做出这么多可口的“饭菜”？它如何保证这些食客们吃了还来，甚至不停地介绍朋友过来？

　　郁亮说：“哪些公司可以获得领先业绩？是像这样采取主流定位、战略纵深、快速周转策略，以及不囤地、不捂盘和积极定价的公司。不是走这条路线的发展商，可能表现就不是那么好。”

　　根据中国房地产信息集团(CRIC)统计的中国房地产销售排行榜来看，与往年相比，增速最快的碧桂园和保利地产，采取的都是类似于的规模化和快速开发模式。这就如同餐厅中的麦当劳、必胜客，能够快速为顾客提供便利、放心的产品，以标准化和规模化取胜；一些立足高端或具备浓厚特色的餐厅总能吸引到一部分优质客户，如龙湖、绿城等也获得不俗成绩。而对很多循规蹈矩、不求变革的餐厅来说，苦日子才刚刚开始……

　　在郁亮看来，和同行们在非常之年的非常进步，是中国房地产业走向健康的一种表现：“调控是让行业死掉还是让行业健康发展？调控是要解决我们过去市场发展当中存在的问题，而不是要让行业死掉，让行业死掉对任何人都不利。”

　　2011年春节后，楼市调控逐渐加码。一股谨慎、悲观的气息，在楼市流动。中国海外集团董事长孔庆平表示，2011年全国房地产的销售额将打7折。而另一位知名房地产上市公司董事长也认为房地产的“天花板效应”将要显现，在保证数百亿的销售收入的同时，将积极进入金融行业。

　　相比之下，郁亮的心态却十分坚定，展现出一副积极进取的姿态。他相信，“中国房地产市场还看不到‘天花板’，在住宅领域的发展是无止境的。”在市场运作层面，郁亮表示，一直会比市场快半步，“每天都是卖楼的好日子！”郁亮的底气，来自于以自住为主的产品定位，以及“新盘当月销售量不低于60%”的既定策略。在对话中，郁亮特别强调的一个词是“性价比”，表示“性价比”正在并更进一步成为产品的优势所在。可以想见，即便市场进一步恶化，也能够给予积极应对。

　　不过，郁亮对“千亿”以及未来的数字增长目标，却意兴阑珊。“我觉得有一个疑问，很多人关注我们去年的增长速度，但单纯看规模速度的话，其实2005年、2006年、2007年三年每年翻番才是最高速的增长。2008年我们在历史上第一次出现负增长后，我们更进一步确定2004年曾提出的‘有质量的增长’，必须抛弃速度规模增长，转向质量效益增长。”

　　早在七年前，研究部门就大胆提出的千亿计划，当这一数字在越发严厉的地产调控中提前实现时，却十分警觉地发现“数字”对可能的困扰，因此提出：“的目标不是一个简单的规模数字，而是健康发展、持续增长。”1月中旬，王石在一个论坛上提出，2011年的销售金额不能超过1400亿，引发外界对“减速”的猜测。郁亮对此解释说：“(王石)主席所说的，应更多从精神层面理解，是对公司质量效益型发展方向的强调和重申。”集团媒体部门给予的书面文字写道：“不预设销售目标，增长是经营效率提升的自然结果。”

　　无论在外界看来是“加速”还是“减速”，对自己的信心却始终来自速度之外。因为他们更清楚那数字背后的力量。郁亮说，已进入了后千亿时代的新阶段，“我觉得最大的问题在于，公司大了以后的管理问题。比如说一条船上一百人，三十人不出力不要紧，船照样走，但最怕就是三十人反方向用力。公司小的时候一条船十个人，每个人都要出力才能够赢。而公司大了就复杂了，有些人出力，有些人不出力，是不是要把不出力的全赶走？这不是赶走不赶走的问题了，是方向感的问题。大家往一个方向走一定是没有问题的，但是形成方向感很难。我们目前到了未来政策上基本走势比较明朗的时候，该如何行动，将是一个考验！”

　　“合众国”

　　正在起变化……

　　厘定在2010年的种种表现，可以清晰地发现，的快速扩张，除了与郁亮所说的主流定位、战略纵深、快速周转策略外，大胆和大面积采取并购和代建的合作开发模式，为它极大拓展了市场份额。这甚至让找到了依靠融资扩张之外的一条快速跑道。郁亮说：“有一段时间我们利用资本市场比较频繁，但现在我们已经三年没有融资了，加上今年将做到四年不融资，但我们的发展速度仍然很快。”

　　从2005年收购浙江南都后，合作开发在开发项目中所占的比例越来越大。2010年，合作开发的项目占全部项目的80%。为什么能将这么多公司和项目“招安”？在地产江湖中，真有宋江、晁盖般的哥们义气和号召力吗？郁亮认为，合作伙伴选择会很放心，在公司治理上的透明度、品牌影响力和赚钱能力是其赢得合作伙伴的关键所在。对合作伙伴也要求门当户对，必须认同“不囤地”、“不捂盘”、快速开发销售等价值观。

　　这种“软实力”正在成为新核心竞争力，而这正是同行所艳羡不已的。凭借公司制度和价值观的优势，正在中国房地产领域，构筑一座“合众国”，以开放、宽容的胸襟，开创合作共赢模式。由合作伙伴提供土地甚至资金，不必再去为角逐“地王”拼杀，其专业能力和品牌价值得到更大体现

　　在突破千亿指标后，一些媒体和同行颇不服气地指出，的合作模式把别人的业绩合并到自己的成绩单上了。郁亮觉得这种说法有失公允：“有人质疑说一千亿里头有水分，我觉得这样说对我们的员工不太公平。这些房子都是人负责盖起来并把它卖掉的，汗水都是我们流的。就像种地，邻居出去打工把他那块地交给你种，你原来有10亩地，再种邻居10亩地，一共长了1000斤粮食，但如果有人说你那500斤是别人的，不是你的，这样说公平吗？”

　　郁亮说，合作开发并不是在这两年为了提高业绩想出的办法，“九十年代初期发展的时候有个‘0.4投资法’，就是在一些项目中，投资40%，要求项目合作方投资60%，以此寻求更快地发展。”

　　上世纪九十年代初，在“0.4投资法”的助力下，在全国开始的第一轮扩张，因1993年的宏观调控而不得不偃旗息鼓。曾经沧海的，在这轮宏观调控中，如何让追求规模的合作开发模式走得更远，将是一种似曾相识的考验。还将面临一种挑战：也就是大规模的合作开发和项目并购，是否会对的产品质量和服务构成压力？在后千亿时代，在保障性住房和商品房两分天下的格局下，靠什么持续领跑？

　　质量、工业化：一个坚定的

　　在大规模的合作开发中，产品质量势必是一个日益凸显的问题。

　　的前20年，领跑中国房地产，但相对于公司治理、企业文化、物业管理、建筑设计和营销来说，其产品质量并非同行中的顶尖水平。

　　曾自称不懂房地产具体业务的郁亮，在此次对话中，最愿意谈的却是质量问题。郁亮说：“从2008年开始，我们每年除了正常年终奖之外，惟一的大奖是质量大奖，今年我们改为‘主席质量大奖’。今天的，大概有45%是工程技术人员。每个人的年终奖都跟质量满意度挂钩。”郁亮还得意地透露：“近五年来，获取的詹天佑大奖、金奖占全国颁奖总数的20%。完成了75万平米的绿色三星住宅，占全国总量的54%。约60%的房应用了标准化产品技术。2010年，的客户满意度非常高，而且品牌第一次成为第一位的购房因素。人们只凭两个字就来买房子了，而不是凭某一个部分了。”

　　就像汽车一样，品牌是其最核心的成分，整合着产业链和消费者等全部环节。郁亮非常乐意把房子和汽车放在一起比较，他的梦想是像生产汽车那样造房子。这也是追求产品质量的终极目标——住宅“工业化”。

　　住宅工业化在西方发达国家的运用已经非常成熟，也就是在住宅的建造过程中大量使用在工厂中生产出来的预制件，在建筑工地像搭积木或造汽车一样造房子，被认为可以提供住宅质量、加快建造周期、减少人工成本，并在很大程度上减少建筑垃圾。郁亮说，的住宅“工业化”源自两个判断：“一是受到国外的启发，规模很大的时候我们如何能够保持我们的性价比各方面能够提高呢？必须采用国际先进的工业化住宅建造方式。二是来自对劳动力的观察，我们已经能够预见到未来劳动力会紧缺，成本也会上升。现在进城务工者的第二代都不愿意再从事父辈的工作了。所以以后盖房子必须用工业化的手段。”

　　面对未来，质量正在成为手中最看重的“底牌”，而“工业化”就是最好的出牌方式。

　　早在1999年，就提出住宅“工业化”的概念，但并未得到行业和上游供应链的实质性响应。此后，独自承担起这一重任。2006年8月，在环境优美的东莞松山湖建设住宅产业化研究基地，作为“工业化”住宅的研发基地。同年，在上海新里程项目尝试用“工业化”方式盖房子。2010年8月，在深圳龙华的保障性住宅项目以“工业化”方式开工建设。十多年来，为“工业化”住宅投入巨大，但仅限于自己开发的少数项目。飞涨的年代，绝大多数开发商都热衷外表个性化的豪宅，大量使用农民工就可完成，对要求严格的工业化模式，几乎无人响应。产业链上下游的产品供应、国家支持政策与标准，都是未知之数，制约着在标准化实践中的每一步前进。

　　但仍在独自奋战，王石和郁亮则利用任何一个场合来推销这一理念。郁亮说：“消费品里面最大的两样东西是车子和房子，汽车的工业化早就解决了，为什么我们解决不了住宅工业化？”

　　这令人联想到的同城名企比亚迪。比亚迪矢志做世界做好的电动汽车，并率先实现量产，但多年过去了，其承诺仍未兑现。深得巴菲特厚爱的王传福仍在苦苦跋涉，选择制造传统汽车为未来电动汽车做资金、技术和渠道的准备。

　　从某种程度上来说，郁亮是孤独的。他最擅长讲述的住宅“工业化”模式，虽然得到社会的普遍尊敬，但应者寥寥。自身的实践，也远未达到全面成功的地步。然而，和比亚迪这样的“梦想型”企业，将始终是社会前进过程中，最活跃和最优秀的基因。在中国房地产这样一个社会评价度持续下降的行业，或许将因为在住宅“工业化”上的坚持，而让人们保留着一份期望。

　　郁亮对中国房地产业的前景的信心在某种程度上，是建立在对住宅“工业化”的判断上：“这个行业健康发展的前景现在比过去更加明朗，因为整个行业的制度设计正在优化和不断明确，这个制度设计本着行业健康发展的角度，解决社会和谐的问题出发的，这点保障房和商品房未来的空间都很大。如果说需要改什么的话，应该是跟制造业学习。我觉得整个中国的产业界应该跟制造业学习，这种做实业的精神。纸面富贵这件事情是中国撑不住的，中国不能学美国。中国缺少实业精神，尤其是在我们这个行业，跟制造业学习其实是学习它的职业精神。你老老实实做一个东西，客户所需要的东西，客户会买单，愿意为你付钱。现在这个行业开始提供这样的机会。”