地王变“地雷”！中国净利惨遭腰斩

　　自己抢的地王，含泪也要开发下去。房地产央企、高端物业开发商中国（00817.HK）近日突发业绩预警，预计2020年全年盈利下降约40%-50%。因房地产市场调控等原因，导致集团开发项目售

地王变“地雷”！中国净利惨遭腰斩

　　自己抢的地王，含泪也要开发下去。房地产央企、高端物业开发商中国（00817.HK）近日突发业绩预警，预计2020年全年盈利下降约40%-50%。因房地产市场调控等原因，导致集团开发项目售价不及预期，需计提资产减值。

　　受此影响，中国股价近期一路下跌，截至周五收盘报3.05港元/股，短期大幅下挫约20%。

　　中国股价近期跌幅超20%

　　股价跌跌不休，中国选择了出手回购。1月29日，中国公告称，已回购股份1200万股，占现有已发行股份数目的0.0942%。

　　销售大增

　　净利却遭“腰斩”

　　事实上，中国2020年销售数据可观，据其业绩简报，2020年中国实现了2311亿元合约销售，同比大增43.7%。

　　销售业绩如此，净利润却暴跌40%-50%？这个超级“大瓜”背后，其实就是大额计提资产减值。

　　中国发业绩预警

　　虽然中国并没有列出计提资产减值的具体项目，但业内认为多半与前几年拿的高价地有关。

　　作为房地产央企，中国被称为“地王收割机”，这些年在北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波等城市先后拿下多个地王项目。不过随着近年来楼市调控不断加码，在限价政策的影响下，这些项目无疑受到挑战，最明显的是毛利率大幅下滑。

　　上海北外滩，图据中国官网

　　国泰君安（601211.SH）研报称，中国如果毛利率按照前三季度下滑至20%左右，该减值预计在30亿-40亿元。2017年左右拿的高价地，2020年正式反映在利润表中，该公司采取了一次性计提的方式对历史问题进行报表处理。研报指出，中国近两年销售增速、均价优于同梯队房企，但依然计提减值，说明并非销售端问题，而是历史公开市场拿地价格过高碰上严格限价。

　　不过，中国此番选择在2020年一次性计提减值，将利空一次性释放掉，这也是大多数上市公司的惯例。虽有“财务洗澡”之嫌，但也算利空出尽，换来轻装上阵，也让来年的业绩更有保障。

　　红星资本局查阅中国2020年半年报发现，公司剔除预收款后的资产负债率为66.64%、净负债率为76.6%、现金短债比为0.6。对比央行、住建部规定的房企融资“三道红线”，中国净负债率如果再加上永续债，则已经踩中两条，降负债、降杠杆势在必行。

　　而这两年，中国也通过加速销售、减少土储、增发等方式降低杠杆；此外还将北京、上海、福州、青岛等地的多个项目公司股权出售，回笼资金超过50亿元。

　　曾经的“地王”悄然变“地雷”

　　翻开中国近年的发展史，几乎就是一部“地王”创造史，特别是房价普涨的2016年尤为典型：

　　2016年5月，中国在南京分别以楼面价3.7万元/平方米、3.69万元/平方米，抢下南京河西两个地王，当时周边二手房销售均价仅为3万元/平方米出头。

　　河西府G13地块，图据房天下

　　2016年6月，中国在深圳，以总价近83亿元、楼面价5.68万元/平方米，拿下深圳龙华地王。

　　2016年8月，中国在郑州，以总价35.1亿元、楼面价3.7万元/平米，拿下郑州单价总价双料地王。

　　……

　　在上一轮火爆的楼市行情中，中国这种玩法问题倒也不算大，许多房地产央企也都这么在玩，比如中国铁建（601186.SH）、中国电建（601669.SH）、中国五矿、葛洲坝（600068.SH）等，前几年无一例外都是地王爱好者。

　　但随着2017年限价令调控政策的发布，这些“地王”突然就变成了“地雷”。由于这几年调控始终没有放松，即使买下了高价地也必须限价出售，手中的地王后遗症开始显现。

　　高价买的地，开盘后才发现赔本赚吆喝。但自己抢的地王，含泪也要开发完。早在2018年就有项目出现了亏本销售的案例，比如厦门翔安地王。这块地的楼面价是2.94万元/平方米，但入市后的销售价仅2.9万元/平方米，还含精装修！

　　从前几年高价抢地王开始，这个“地雷”就已经悄悄埋下了，只不过看公司何时引爆罢了。

　　知名地产分析师严跃进告诉红星资本局，中国2020年盈利大幅下降，主要是一次性计提减值的影响，当然也有疫情影响和部分城市严格限价的影响。不过从另一个层面看，其实2020年大城市高端物业销售还不错，高端物业开发商压力反而要小。如果后续轻装上阵，积极稳健经营，未来业绩也将更有保障。

　　还有哪些房企在“排雷”？

　　这两年“爆雷”的知名房企有不少，比如之前的泰禾集团（000732.SZ）、福晟集团，比如眼下的华夏幸福（600340.SH）。再比如“巨无霸”级别的绿地控股（600606.SH），如今也是万亿负债压顶、“三道红线”全踩，甚至近期传出要被收购的传闻，但终被否认。

　　这些房企当中，有的“地雷”已经引爆，有的则忙着在主动“排雷”。

　　泰禾集团也是以高端豪宅著称。作为“闽系”房企狂飙突进的典型，前几年泰禾集团依靠大量举债、高价拿地、快速冲规模的方式，迅速冲到了行业前列，并于2017年成功跻身千亿阵营。然而高负债、高杠杆也如影相随，并随着房地产行业调控陷入了流动性危机。

　　1月29日，泰禾集团公告，公司2020年净利润预计亏损41.7亿元至55.2亿元。1月29日泰禾集团收盘报2.67元/股，创下历史新低，较2018年3月的高位跌幅超过80%，其市值仅剩66.45亿元。目前泰禾集团仍在努力推动债务重组、积极引入战略投资者等工作。千亿泰禾“爆雷”后沦落到如此地步，让人不胜唏嘘。

　　泰禾集团股价已创历史新低

　　华夏幸福这个曾经的产业新城大佬，眼下已经陷入四面楚歌的境地，被债务危机搞得焦头烂额。截至2020年9月末，华夏幸福有息负债规模2185亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计约为940亿元。

　　最近华夏幸福的债券、股票在市场上连遭重击，股票价已创近6年来新低。1月27日，国际评级机构惠誉将华夏幸福评级从B下调至CCC，同时将公司移出负面评级观察名单；其他知名评级机构穆迪、中诚信等也纷纷下调其评级。

　　由于疫情叠加房地产调控政策，华夏幸福经营业绩承压，财务状况恶化，同时债务规模攀升、杠杆水平持续高位，“三道红线”也是全部踩中。更糟糕的是，根据华夏幸福与中国平安的对赌协议，2020年归母净利润不得低于180亿，否则母公司将对平安进行现金补偿。但截至2020年前三季度，公司净利润仅80.5亿元，这份业绩对赌大概率要化为泡影。

　　在这个节骨眼上，华夏幸福1月29日起停牌了，时间大约是10个工作日，停牌原因是一则拟通过增发收购资产的公告。与此同时，华夏幸福金融机构债权人委员会组建暨第一次会议就要召开了，华夏幸福接下来何去何从？能否顺利“排雷”走出债务危机？还有待观察。

　　红星新闻记者 李伟铭

　　编辑 邓凌瑶