重磅独家：中国组织大调整

　　 　　大家好，我是地产一品堂。 　　近期地产圈吃瓜还在继续，碧桂园闪崩评级到垃圾股，旭辉疑似大裁员，景瑞官宣暴雷，融信跟投骚操作。。。。。 　　据小编近期深入调查发现，

重磅独家：中国组织大调整

　　大家好，我是地产一品堂。

　　近期地产圈吃瓜还在继续，碧桂园闪崩评级到垃圾股，旭辉疑似大裁员，景瑞官宣暴雷，融信跟投骚操作。。。。。

　　据小编近期深入调查发现，作为新进top15超级央企，开始有大动作，目前已经完成了全国化区域的首次城市公司合并。

　　未来越来越多的民营房企将会退出历史舞台，而资金优势、信用优势明显的国企、央企则会占据掉绝大部分的房地产市场。

　　中国这几年可以用“突飞猛进”来形容，凭借“府”产品出圈，用了7年时间走过了其他房企超过10年以上的路。

　　在行业黑铁时代大环境下，合理的通过优化组织才提高运营效率，目前也是头部玩家们必要之举。

　　一手合并 一手买买买

　　区域调整

　　就在近期，中国完成了首次全国层面的城市公司合并，缩短管理半径，降低管理费用，有效提升业绩达成。

　　华北区域：郑州公司合并太原公司 北京两个片区合并为一

　　华中区域：长沙公司合并环长沙事业部

　　东南区域：深圳公司合并东莞公司

　　华南区域：广州公司合并珠海公司+广州两个事业部

　　西南区域：成都公司合并贵阳公司 集团直接管辖的西安公司划入西南区域

　　上海区域：调整中

　　苏皖区域：取消合肥平台 区域直管 南京合并徐州市区项目+城市更新事业部为南京公司 无锡合并南通片区为无锡公司 常州合并泰州+徐州盐城为常州公司

　　这次合并跟上次华润合并城市公司逻辑基本一致，减少了小规模城市公司的平台人员投入，直接扁平化管理，加大了城市深耕力度。

　　最新人事任命：原苏州城市总吴进任命为华北区域总 原西南区域副总王建文调任苏州城市总 原西安城市总薛刚任命为西南区域副总经理

　　原太原城市总曹贵江任命为华北区域副总经理 原上海公司副总高安成调任华南区域总助兼广州城市总 原苏皖区域扬泰副总李明调任无锡城市总

　　免职：原苏皖区域副总经理齐明+原苏皖区域副总经理黄鹏森+原东南区域副总经理张坚

　　大举买买买

　　6月17日，服务（00816.HK）发布公告，旗下全资子公司物管通过北交所公开挂牌程序，以4.5亿元（人民币，下同）收购首置物业服务公司（以下称“首置物业”）100%股权，并已与卖方首创置业签订产权交易合同。

　　此前，6月10日，中国(00817.HK)发布公告表示，拟以协议安排方式私有化中国宏泰发展(下称“宏泰”，06166.HK)，交易作价约25.65亿港元。

　　仅时隔5天，又砸出了第三笔巨款，对参与首开股份旗下北京崔各庄奶西地块的开发志在必得。

　　6月22日，中国公告称，公司间接全资附属公司北方德茂与首开股份签订协议。根据协议，北方德茂同意向首开股份及目标地块项目公司提供合计不超过约21.67亿元的诚意金借款，按年利率5.3%计息；同时，北方德茂有条件同意参与对项目公司增资的公开挂牌程序。

　　现在各大头部企业都是嘴上说没钱付款，身体真的很诚实，12天内，大笔一挥，狂砸48亿，央企就是牛掰，不服不行，显示出在环京市场的的绝对进取心。

　　稳健有余，仍有痛点

　　业绩增长 地位提升

　　2022年3月29日，中国（以下简称“”，00817.HK)发布了2021年业绩公告。

　　整体来看，的2021经营数据还是非常亮眼。2021年，实现合同销售额2356元，销售回款高达96.32%：营业收入超过千亿；公司所有者应占利润46.9亿元，同比增长21%。

　　中国也正式进入行业top15,尽管没能达到之前制定的2500亿的年度目标，但是的这五年的增长速度仍然是行业顶流水平，，三年复合型增长21%，稳步上升趋势。

　　从拿地成本看，从2018年开始陆续增加了城市运营投资力度，相对早期纯招拍挂拿地成本降低不少，依然是布局高能级的一二线周边城市为主，实现了有效的高质量深耕。

　　增收不赠利

　　华丽的数据表现之余，我们仍然可以看到房企近期几年的严重短板。增收不增利仍然非常严重，这几年，的毛利润持续在下滑。

　　2016-2018年中国毛利率分别是37.4%，32.3%，37.5%，到了2021年直接跌破到20%，下滑到19%。这个很有可能就是2015-2017年那波一二线的地王项目导致，这波高价地至今还有不少坑需要填。

　　随着国家稳定房价，“房住不炒：政策进一步落实，不得不降价处理这波地王项目，这几年的销售均价也在逐年降低，最后牺牲利润也就再正常不过了。

　　总结

　　中国作为发展非常快速的央企，整体的综合布局跟管理沉淀跟中海，华润等巨头还是存在差距，特别是这几年的高端路线来说，并不是完全可以复制上海府的奇迹

　　在地产行业进入下半场的阶段，有资金优势的央企迎来扩张机会，央企管理班子逐渐年轻化，也加速了人才的更新换代。

　　如今重点布局的城市运营，目前不管是产业基础还是商业运营团队，都没有足够的优势，未来除去住宅板块的第二曲线，至少在当前还需要很长的路需要走。