这几天，坐上了过山车

　　近日，据中登网（中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统）显示，集团旗下的北京格林物业管理有限公司出现了几笔应收账款融资的展期。担保权人均为深圳前海联易融商业保理有限公司。

这几天，坐上了过山车

　　近日，据中登网（中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统）显示，集团旗下的北京格林物业管理有限公司出现了几笔应收账款融资的展期。担保权人均为深圳前海联易融商业保理有限公司。

　　资料显示，北京格林物业管理有限公司成立于2005年4月，为集团北京区域地产下属公司，公司董事长为陈楠。

　　遭遇股债双杀 年内已无到期债券

　　10月19日，中证登大幅度下调了集团旗下多只债券的标准券折算率。其中，“2104”标准券折算率从前个交易日的0.09下调为0.04，幅度达到-55.56%；“1602”下调幅度为-30.77%；“2103”下调幅度为-28%，“2001”下调幅度为-11.9%，

　　就在此前一天，集团遭遇债券大跌。10月18日，“2104”收跌52． 2%，“2103”盘中跌幅超过31%，盘中二次临停，收跌28.6%。

　　据上交所公告，“2103”上午交易出现异常波动，跌幅超过20%，上交所决定自2022年10月18日11时08分开始暂停“2103”交易，自2022年10月18日13时08分起恢复交易。

　　10月13日，集团曾高调公告，旗下债券“1501“本息合计约28.4亿元，已经如期还款。集团强调，该笔债券兑付完成后，年内到期的公开债已经全部兑付，今年已无到期公开债务。但当天集团的股价大跌6.55%；10月14日，集团旗下“1602”更是暴跌了47%。

　　不仅是债券价格的大跌，集团近期的股价也较为疲软，截至20日收盘，在近20个交易日内，公司股价下跌20.21%。面对股债价格双双走低，集团于18日晚发布《关于公司近期生产经营情况的公告》。一般而言，房企会固定披露每月的房地产销售数据，也是如此，但就生产经营情况发布公告却较为罕见。在外界看来，此举更像是安抚市场情绪。

　　目前，共存续境内债券31只，存续规模415.01亿元，其中一年内债券到期规模有155.72亿元。离岸债券方面，仅存续1只美元债，规模4.8亿美元，将于2024年8月12日到期。

　　截止6月末，剔除预收款项后的资产负债率为67.89%，净负债率57.76%，现金短债比1.55，“三道红线”指标已经连续6年持续保持绿档。

　　在这个现金为王的时代，手头还算富裕。截至上半年末，其持有货币资金余额约648亿元，其中能自由支配的资金比例超过70%。

　　作为为数不多的“零展期、零违约”的房企之一，的经营面和公开债务管理都挑不出太多问题，市场对的担忧或许出于其表外负债。

　　2022年7月，标普下调评级至“负面”。标普指出，集团在未并表的合资项目上的大量敞口，降低了财务透明度，增加了经营风险。9月，穆迪也下调评级至“负面”，认为合同销售额低于预期，同时公开市场融资渠道减弱。

　　对于表外内容，在今年8月份举办的投资人电话交流会上，高层曾强调说，表外项目只做开发贷，不做信托融资，表外融资用途专一，抵押物充分，风险可控。

　　上半年，发行了一笔17亿元中期票据，利率3.58%；7月份，成功设立一笔总额17亿元的资产支持专项计划，项目底层资产为商置上海九亭广场及北京搜狐网络大厦，利率为4.8%、期限18年。

　　银行融资方面，截至9月底，的银行授信规模将近2700亿元，剩余可用银行授信规模将近1780亿元。其中，2022年获得银行新增授信额度超过200亿元。

　　但事实上，发债首先要看企业需不需要发，有没有这个动机？比如迫切需要现金流，或者融资成本足够低等。

　　本身是中债增担保首批试点房企，毫无疑问有资格也有能力通过中债增担保进行发债融资。

　　但目前货币资金648亿，可支配资金比例超过70%，2022年还获得银行新增授信额度超过200亿，对资金的需要并没有那么迫切。

　　而且，虽然发行中债增票面利率看起来不高，但实际上如果考虑其中的担保的措施成本后，其真实融资成本比表面的高。

　　而中报显示，截至上半年债务融资加权平均成本仅4.54%，和一众央国企都有得一拼。

　　因此，如果考虑实际的额外费用、反担保措施条件，并对比小公募、开发贷等其他融资成本的情况下，也确实暂没必要急着发中债增。

　　所以，不管从融资的迫切性还是从融资成本来看，当前不急着发中债增，不是他发不了，而是暂时用不到，更不会因为没发就缺钱…

　　除了发债问题外，最近很多媒体在担忧的，还有一个是质疑因为合作项目的存在，可能存在隐形的表外债务，就像旭辉近期的情况。

　　说实话，作为同样是中债增试点房企的旭辉最近出现风险，确实对市场信心造成了不小的冲击，投资者很难再信任房企，这个可以理解。

　　不过，关于表外债问题，在今年8月投资者交流会上，管理层已经对合作项目和表外负债的情况有过专门解释：

　　“公司表外项目只做开发贷，不做信托融资，表外融资用途专一，抵押物充分，风险可控。”

　　即便大家觉得管理层的话不可全信，那也可看下1-9月的土地投资情况：

　　截至9月底，新增土地储备171万平方米，总投资额220亿元。公告的数据不会骗人，现金流有危险的企业顾及当下已经很难，是没有余力持续拿地的。

　　除了以上两个质疑的声音外，还有一个影响因素，是近期市场传言某大型险资对旭辉、碧桂园提前抽贷，对企业造成很大冲击。

　　由于的大股东也是其他险资背景，因此也有投资者担忧如果险资整体开始避险房地产，可能也会对造成影响。

　　这个更多是市场对负面舆情的恐慌，目前还没有太多实质性的动作，与企业的基本面也无关，这里不展开了。

　　17日晚间发布近期经营情况公告后，18日就有大量机构聚集低价买入，究竟是惊慌失措的踩踏，还是有人故意为之、从中渔利？懂得人，自然懂。

　　所以，看下来一圈你会发现，的基本面似乎确实没啥硬伤，也没人找出啥实质性的问题。

　　在同行一个个倒下的背景下，对于剩下好学生来说，想自证清白，确实太难了。