“稳健者”：地产下半场，倾力繁荣一座城

　　2020年初，突如其来的疫情向市场抛入一块巨石，一时间市场水波激荡，行业重新洗牌，企业面临大考。4月16日晚间，龙头房企集团交出了2020年度的经营答卷。报告显示，期内公司实现营收840

“稳健者”：地产下半场，倾力繁荣一座城

　　2020年初，突如其来的疫情向市场抛入一块巨石，一时间市场水波激荡，行业重新洗牌，企业面临大考。4月16日晚间，龙头房企集团交出了2020年度的经营答卷。报告显示，期内公司实现营收840亿，同比增加32.4%；实现归母净利润104亿，同比增加3.2%。下半年，三道红线落地，房地产行业挥别野蛮生长模式。高周转黑马勒停，“稳健者”步履依旧从容。地产下半场，提出新的愿景——倾力投入资源，繁荣一座城市……

　　回顾近年来房地产行业的发展史，就是一众房企登攀高点的竞赛史。崎岖山路上，有人屏息狂奔，有人闲庭信步。

　　2020年，房地产行业风云突变。上半年，疫情黑天鹅惊现；下半年，“三道红线”落地，高速狂奔的房企们被拉住身形。俯瞰众生相，屏息狂奔者被迫停步喘息，闲庭信步者却仍在缓步前行、步履坚定。

　　是闲庭信步者中的典型。上市20周年，“稳健”二字融入的发展史。公开数据显示，去年下半年三道红线落地之时，30强房企中未踩红线的房企仅有5家，而集团便是其中之一。

　　克尔瑞数据显示，2020年集团合约销售额达2436亿元，同比增加15.2%；累计实现签约面积1194.8万平方米，同比上升10.73%；销售均价20311.3元/平，同比增长4.06%。

　　房地产下半场，“稳健者”如何走出“量价齐升”的增长之路？

　　的稳健增长之道

　　4月16日晚间，龙头房企集团发布2020年业绩公告。

　　报告期内，集团实现营业收入约839.8亿元，同比增长约32.4%；营业利润约为203.5亿元，利润率为24.2%；归属公司拥有人净利润约104.0亿元，同比增长3.2%。

　　地产寒冬时刻，万科在2020年财报中坦言：“‘三道红线’其影响，并不亚于当年的土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入管理红利时代。”

　　万科的一席话，直接点出当前的房企生存现状：黑马一鸣惊人的故事将无法复写，属于稳健者的时代悄然来临。

　　在此刻展示出了其跨越周期的能力，多年在债务水平层面的持重审慎，换回了“三道红线”全部达标。

　　据统计，去年下半年，三道红线落地时，TOP30房企中仅有五家房企全部达标，就是其中之一。2020年年报显示，集团剔除预收款后的资产负债率为68.5%，净负债率为62.5%，现金短债比为1.21，仍未踩线。

　　如此稳健的负债水平，一方面源自集团长期向好的业务基本盘，另一方面也与集团的开源节流能力有关。

　　近几年来，房企追求高质量发展的势头愈加明显，能否在市场上获得低息贷款很大程度上代表了一个房企的成色。资料显示，过往几年间，集团财务成本业内居低，处于行业第一梯队，甚至多年低于4%。

　　疫情黑天鹅影响下，集团2020年度融资成本小幅走高。截至2020年末，集团债务融资余额为1130亿元，债务融资加权平均成本为4.74%，仍处于行业较低水平。

　　多轮政策加压，企业手中现金多寡显得尤为重要。截至2020年末，集团货币资金约为547.3亿元，同比增涨21.2%。

　　土储方面，据悉集团报告期内新获取项目116个，新增土地储备1657万平方米；新进入9座城市，实现了全国70个地级市布局。截止报告期末，集团总土地储备约6036万平方米，权益土地储备约3203万平方米，其中71.2%位于一二线城市。

　　集团有意调整业务的侧重点，从城市布局来看，集团在长三角、环渤海和珠三角项目投资金额占比分别为 40%、28%以及19%。眼下，一二线城市房地产持续向好，上述土地也将持续发挥城市群优势，成为集团下一轮增长的基点。

　　多元业务开拓增长空间

　　穿越“招保万金”的黄金时代，和万科被称为房企高材生——“理科，文科万科”，两家公司一家遵循“科学筑家”，另一家则以情怀见长。

　　地产行业浸淫几十载，“理科生”不是跑得最快的，却是看得最远的企业之一，而且极少犯错。

　　地产下半场，无论是政策的调整还是企业自身转型的需要，房地产开发企业探索多元化布局已然成为主流趋势。

　　而“稳健者”善谋局，在探寻增长空间的路上，始终快人一步。

　　2010年，提出“一体两翼”概念——以住宅业务为核心、以商业地产和房地产金融业务为两翼。这一概念影响了彼时地产圈多元化转型的方向，并被部分房企沿用至今。时至今日，已经形成以房地产业务为核心，教育、体育、健康、文旅等业务并行的多元格局。

　　不同于“碧万恒”跨界科技、农业以及畜牧等行业，选择了一条充满人文情怀的赋能之路。这条路中，最为特殊的板块是则体育，一个由网球运动牵动的庞大产业生态。

　　同样是2010年，悄然启动了以体育为锚点的多元化路径，成立弘体育深耕网球产业。弘从成立之初就并非单纯的体育投资，致力于将弘打造成“中国网球运营第一品牌”。

　　截至目前，在北京、上海、深圳等地拥有近百片场地，涵盖室内硬地、红土，室外硬地及5000座中心球场，将成为中国拥有网球场地最多的实体连锁俱乐部。

　　不仅如此，弘还通过运营为城市带来了文化生活层面的赋能。公开信息显示，已经为深圳获得2019年至2028年十年WTA Finals的承办权，弘为独家运营方。

　　体育业务同样为母集团带来“活水”。

　　“现在在一线城市，无论是招拍挂还是和政府谈判拿住宅用地都不是一件易事。如果是以体育开道，那就还有得谈”，弘CEO刘丰宁表示，“这是反哺集团的一种方式。”

　　体育只是集团包括代建、产业地产、互联网家装、物业管理、房地产金融、教育等在内诸多新业务中的一环。

　　以集团物管业务为例，2020年公司合约管理面积突破2.7亿平方米，新增外拓合约面积超6700万平方米，连续第 9 次获得服务质量全国第一。

　　从营业数据来看，资料显示，集团2020年物管业务及其他多元化业务营收增幅均超30%。其中，物业管理年营收40.82亿元，同比增加33.18%；其他业务营收20.16亿元，同比增加34.28%。

　　纵观多元业务层面布局，单纯认为在探寻成长空间并不妥当。将一个个板块串联，实际上，正在寻找企业和城市共同成长的耦合点。

　　倾力繁荣一座城

　　“一个具有设计感、新潮感的集市，显然将年轻的流量吸引回来了，一下子重新赋予了传统店铺新的生命。”

　　参观完愚园公共市集，一位昵称为“灯塔和潜水艇”的游客在社交平台上留下这样的一段话，而就在愚园公共集市的标签下，还有多达上千条的评论。

　　百年历史的愚园路正在重回年轻人的视野。焕新背后，2017年至2019年，曾连续三年不断深耕老弄堂为其赋能。“愚园路墙馆”、“彩虹长廊”等网红地点有机地穿插在锁匠铺、修鞋铺以及老上海的早点摊之中，为老街区带来了新的活力。

　　对愚园路的改造是城市焕新成果的缩影，理科生也有情怀，真正想做的是倾力投入资源，繁荣一座城市。要做到这一步并不容易，首要条件是城市深耕。

　　上海，中国金融中心，历来为各大房企必争之地。近几年来，随着中小房企逐渐转向二三线城市，一线城市成为巨头厮杀的主战场。第三方数据显示，2020年上海的合约销售额达209.5亿，在一众房企中排名第七位。

　　与其说是上海选择了，不如说是认准了上海。促成这种双向选择的原因，除了时空维度上的坚持外，还有情感维度上的“匠心”。

　　2003年，初入上海南翔。用了7年时间，将曾经常住人口不到5万的“偏远乡下”改造为常住人口14万的大型街区。如今，·格林世界已经成为在上海乃至华东区域最大的项目。数据显示，在130万平方米的土地上，格林世界打造了包含高层公寓、叠加、洋房、别墅等种类的大型混合社区，吸纳超8000户家庭。

　　2012年，进驻上海松江泗泾镇。房地产喷薄增长的年代，没有选择一味地加盖住宅获取利润，反而将泗泾镇地块因地制宜划分了不同尺度的公共空间，并配以景观公园、商业空间、便民项目等建筑群。

　　彼时，业内专家评价：“损失了自己的利益来实现整个区域的规划和城市设计的完整性。”理科生的情怀和匠心可见一斑。

　　到了今天，又是一个9年过去，给出了新的方案。如果说2003年的格林世界是用多样化的住宅解决居住问题；2012年的泗泾镇是用对城市的梦想激活社区魅力；那么当下，2021年，正在尝试用产业为城市的未来赋能。

　　据统计，目前，在上海共有7个产城融合项目，涵盖通用及专业产业园、旧改文创园、产城综合体等各种类型，已吸引众多世界500强及目标产业领域的领先企业入驻。

　　不只是上海，资料显示，威新已实现全国化布局，进驻华东、华北、东北、华中、华南、西部区域核心城市，并进军美国市场。截至2020年2月，威新已进入16座城市，开发产业类项目共32个，管理面积近400万平方米。

　　单纯提供产业园区并不是的最终目的，为城市带来生命力才是。这部分生命力来自于新兴科技蕴含的广阔想象空间。

　　2020年，威新将达闼引入上海，在闵行区成立了达闼人工智能产业小镇，该项目随即成为上海市重大建设项目。截至目前，仅有北京、上海两城获批建设人工智能创新发展实验区资格。

　　据了解，除了人工智能等电子科技外，在生命科学领域，还斥资推动靶向药物，生物医药，免疫治疗、细胞治疗和转化医学方面的多项研究及课题孵化。