解读丨开启2022年区域调整：资源整合弱势区域，加速降本增效

　　21世纪经济报道记者骆轶琪 广州报道 　　在走向管理红利的发展阶段，房企近年来对于内部组织架构的调整随着新一年到来即将再度开启。 　　12月31日，21世纪经济报道记者获悉，

解读丨开启2022年区域调整：资源整合弱势区域，加速降本增效

　　21世纪经济报道记者骆轶琪 广州报道

　　在走向管理红利的发展阶段，房企近年来对于内部组织架构的调整随着新一年到来即将再度开启。

　　12月31日，21世纪经济报道记者获悉，集团在内部发文表示，计划对国内房产区域设置进行一定调整，将此前裂变出的106个大区，调整为65个。

　　综合来看，此次调整的整体逻辑大体是，原本内部综合实力相对强的区域没有调整，进行调整的更多是基于资源优化与整合进行考量，被并入新区域的总裁可能会被调整为区域执行总裁或另任。

　　此次调整在31日内部陆续发文后即开始执行，应该说是在面对房地产行业新的发展周期下，大型房企的主动市场化调整。

　　方面回应称，此次调整以“推进区域合理布局、确保区域规模适度、提升资源配置效率”为目标，希冀通过有序推进跨区域整合，提升区域集中度和资源使用效能，降低运营成本，努力实现“市场、人员、资源”的整合协同。

　　据了解，内部对调整已有较长时间考虑。此次没有进行调整的是广东、江苏、上海等省份，维持省内多区域公司深耕的现状。这些区域历史上也在内部的销售额和土地储备方面都位居业绩贡献的前列。

　　调整显示出资源协同的意味。比如将冀北并入北京区域、冀东并入天津区域、冀南并入河北区域；黑龙江、吉林合并为长哈区域等。整体来看，是将包括北京、内蒙、天津、河北、山西、重庆、贵州、云南等省份或自治区进行合并后，实现一省一区域，有整合做强的逻辑考虑。

　　结合财报来看会更加明显。2021年中报显示，上半年按照合同销售金额地区分布来看，在广东省、江苏省和浙江省的金额相对集中，分别占比17%、16%、9%；同期内按照土地储备权益面积区域分布来看，前三大省份广东、江苏、河南分别贡献19%、9%、8%比重。这些进行调整的区域，多是排在业绩贡献占比偏后，或者没有单独列出来的部分。

　　据悉，这是在2021年整年没有进行变动后一次较大幅度区域架构调整，此前一次调整还是发生在2020年。彼时，年内进行了4次组织架构调整。2020年度业绩发布会期间，莫斌曾向媒体介绍道，当年在精细化经营背景下，将公司内部裂变成106个区域。“大家可能会问，裂变成这么多区域后，管理费用是否增加，管控难度是否加大？我要告诉大家，裂变是根据市场容量和管理半径、区域运营能力，进行因地制宜的裂变。从目前看，效果非常好。”

　　彼时他续称，裂变后，不仅各项费用没有增加，管控还更加到位。通过在内部成立各类共享平台，能够支持每个项目的财务数据正常运营，并对各项细分平台不断完善，进而为每个项目深耕打下坚实基础。

　　但近两年来，房地产市场出现了较大变化。从融资、土地供应等方面对房企的既往发展模式调整带来推动，愈发强调内部运营和管理效率提升，尤其是对财务体系的把控能力成为重要议题，这是驱动房企不断进行内部调整的一个外在动因。

　　在31日午间发布的新年贺词中，集团总裁莫斌也表示，2021年市场形势严峻，销售去化低迷，房地产行业正进行着新一轮洗牌。他指出，“新型城镇化的市场还很广阔，在本轮行业出清后，市场将朝着更加健康平稳的方向发展。我们要坚持长期主义，运用归零思维，深化全竞提升，强基固本，穿越行业周期，迎来更大发展。”

　　克而瑞31日发布的2021年全年房地产企业销售榜单上，依然处在行业首位。全口径销售金额7588.2亿元，权益金额5571.8亿元，排在后列的企业数据与之还存在一定差距。

　　然而房地产行业已经远离高速发展的黄金时代，在回归良性循环和健康发展的过程中，房企必然需要进行内部从组织到模式的重新思考，这也是市场化驱动下必然需要经历的调整和适应过程。

　　克而瑞研究也认为，展望2022年，企业整体业绩预期将更为保守，仍会有一定规模的房企面临负增长困境。新常态下，规模房企整体经营逻辑将加速向“以销定投”转变，更好地平衡财务杠杆、提升运营管控效率、防范风险、降本增效。