13组数据，看发展“稳增长”的底气

　　 　　◎ 文 / 村长 　　在经历了2021年行业底层发展逻辑重构后，房地产江湖迎来了一个新时代。 　　今天(4月18日），最后一家优质龙头房企正式发布年报。 　

13组数据，看发展“稳增长”的底气

　　◎ 文 / 村长

　　在经历了2021年行业底层发展逻辑重构后，房地产江湖迎来了一个新时代。

　　今天(4月18日），最后一家优质龙头房企正式发布年报。

　　是的，最后一个压轴登场。

　　当前，若要评选地产行业最具锐意进取的房企，相信很多人会把这一票投给。

　　前不久，在内部年会上,发展党委书记、董事长刘平提出了“进三争一”的新目标。

　　而这种底气，很大程度上和发展一贯的稳健发展和锐意进取有关，这在财报中体现得尤为明显。

　　下面我就从几组大数据给大家说说，2021年的底气有多硬！

　　01销售

　　规模逆势增长，排名升至第4

　　年报数据显示，发展2021年合同销售额5349.29亿元，同比增长6.38%。销售面积3333.02万平方米，同比下降2.23%。

　　据克而瑞数据，2021年百强房企销售罕见负增长约3%。就这点而言，2021年销售业绩是逆势增长，展现出较强的抗风险韧性。

　　销售的强势也让发展的2021年市场排名由第5名升至第4名。

　　事实上，今年以来，的销售依然强势。克而瑞数据显示，2022年一季度，发展全口径销售额907亿元，位列行业第3，又上升一名，且与第2的万科差距不到140亿。

　　02市占

　　核心城市占比78%，深耕做厚市场安全垫

　　你们可能要说，2021年，的销售面积不是下滑了么？

　　但你可知道，这其实是市场结构在优化，市场能级在提升的结果。

　　给大家看几组数据：

　　1、报告期内，公司38个核心城市销售贡献达78%。区域结构保持稳定，珠三角、长三角签约销售合计超过2800亿，合计销售占比达53%。

　　2、单城签约过百亿城市17个，较2020年增加2个，合计销售贡献超3400亿元。

　　其中，广州、佛山合计实现销售规模超920亿元，杭州突破300亿元，南京、北京超200亿元，东莞、上海、郑州、武汉等超100亿元，城市深耕效果显著。

　　在市场格局高度分化的下半场，高能级市场的高占比，大大增强了发展的业绩稳定性和市场安全垫。

　　03回款

　　回款率94%，行业数一数二

　　销售回款既是考核房企销售业绩质量的重要指标，也是经营性现金流的主要来源，代表着开发商经营能力和综合实力，在去金融杠杆的大背景下，其重要性更是不言而喻。

　　2021年，即便有银行“两道红线”和信贷收紧的不利影响，发展的销售回款率仍旧达93.8%，在行业内数一数二，回款金额达5020亿元。

　　04盈利

　　盈利质量行业领先，归母净利行业第3

　　报告期内，公司实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.2%；净利润371.89亿元；归母净利润273.88亿元。

　　横向看，2021年，的归母利润规模仅次于中海、华润，位居行业第三。

　　另外，2021年公司毛利率为26.8%，净利率为13.05%。

　　据国金证券统计，3月以来房企发布的2021年业绩公告显示，平均毛利率为18.74%，平均净利润率为8.21%，发展仍然保持着高于行业的盈利水平。

　　05现金

　　在手现金行业第2，稳稳的安全感

　　数据显示，2021年末发展在手现金为1713.84亿元，规模行业第2。

　　现金对于房企的重要性，当前再怎么强调都不为过，哪些暴雷房企就是现成的例子，许多千亿房企，关键时刻几个亿都拿不出来。

　　而个别企业暴雷事件严重冲击房地产市场和资本市场的信心，导致信任度缺失，加剧了房企融资难和现金短缺的问题。

　　反观发展，严格现金流管理使其拥有了充足的现金储备，不仅增厚财务安全边际，也进一步打开了发展的想象空间。

　　因为，不管是从政策逻辑，还是市场逻辑，优质龙头房企在土地市场和并购市场，都将拥有更多的机会。

　　06融资

　　能拿到最便宜的钱

　　2021年，有息负债平均成本仅约4.46%，较去年末下降31个基点，放眼行业，基本处于最低区间。

　　这反映了发展较于很多同行的两大非对称优势

　　1、能拿到钱；2、能拿到便宜的钱。

　　在银行信贷收紧、投资者对房地产信心严重受挫的形势下，强大的融资优势是发展一条深深的护城河。

　　07负债

　　变得更安全了

　　发展一贯坚持稳健审慎的财务策略，一直稳居行业最安全区间，并且在持续优化中。

　　2021年公司有息负债规模为3382亿元，占总资产比重为24.1%，资产结构持续优化。

　　08信用

　　行业凤毛麟角的投资级+稳定级

　　国际大行评级历来都是重要的投资风向标，尤其是在当下，不仅决定着一家房企在资本市场的“钱途”，甚至左右着房企的生存。

　　2021年，三大国际评级机构均给予了发展“投资级”的企业信用评级：穆迪Baa2、标准普尔BBB、惠誉BBB+，评级展望均为稳定。

　　据统计，目前地产行业仅有6家投资级房企，评级展望稳定，发展即为其中之一。

　　09投拓

　　力度行业第2，精准捕捉窗口

　　报告期内，发展拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元。

　　整体而言，2021年拿地力度相较于同行，还是很大的。

　　克而瑞数据显示，2021年，发展新增土地价值1882.5亿，行业第三；新增土地货值3995.1亿元，位居行业第二。

　　这为“进三争一”目标的实现，储备了充足的粮草。

　　值得一提的是，2021年还展现出强大的逆势布局能力和投资定力。

　　比如在竞争激烈的首批供地中不追高、不盲从；在第二批、第三批供地热度下降、市场回归理性时，迅速加大投资力度，获取了广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块。

　　同时，拓展质量及资源把控力也在提升，报告期内新增住宅货量占比85%，拓展权益比为72%。

　　10物业

　　战略“抓手”的高速增长

　　物业业务既是发展综合服务的关键拼图，也是“不动产生态平台”的核心载体之一，重要性再怎么强调都不为过，2021年物业业务能力持续增强，发展质量不断提升。

　　年报数据显示，2021年物业营收107.8亿元，同比提升34.2%，毛利达20.1亿元，同比上升34.2%，归母净利润8.5亿元，同比上升25.6%。

　　合同管理面积增至6.56亿平方米，在管面积约4.65亿平方米，同比增长33%。

　　值得一提的是，在“大物业”战略驱动下，物业第三方拓展表现强劲，已成为规模扩张的核心引擎。

　　年报数据，2021年新签约第三方项目432个，千万级以上的项目金额占比超 40%。2019-2021年物业管理收入中第三方项目收入复合增速更是高达81.7%。

　　11商业

　　后发势头强劲

　　作为综合服务另一块重要拼图，商业业务规模扩展势头正劲，后发优势明显。

　　截至2021年末，已开业购物中心35个，在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等38个城市；开业面积247.5万平方米。酒管截至报告期末已开业酒店、会议中心20个，客房近5000间。

　　年内，商业和酒管作为第十四届全国运动会独家商业和住宿服务商，以专业的运营服务能力，为赛事的顺利举办提供保障。

　　12长租

　　进一步打通“投融管退”链条

　　从《2021-2022年房地产行业白皮书》可知，长租市场是发展极为看好的新业务赛道。

　　目前，长租公寓业态由公寓管理有限公司负责，已形成N+、瑜璟阁品牌体系，2021年在营项目43个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市，累计开业 6120 个房间。

　　在管租赁住房项目89个、养老公寓19个，建筑面积167万平方米，房间4.2万间。

　　1月26日，中国集团又与中国建设银行达成战略性合作，旗下发展拟和建行及其各子公司设立租赁住房发展基金，用于重资产投资持有、孵化培育租赁住房项目，项目成熟后通过发行公募REITs实现退出。

　　该合作进一步打通了发展在长租业务上“投融管退”的链条，也同时打开了长租业务高增长的想象空间。

　　2022年3月16日，发展在福州以6090万元拿下一块租赁住房用地（R4地块），不到一个月项目“和寓公馆”便备案通过。

　　13不动产金融

　　又一大非对称优势

　　不动产金融，承担着为发展其他业务输送弹药的重任。

　　同时，也是较于同行们的又一大非对称优势。因为当前放眼行业，把不动产金融作为核心主业之一，并大力发展的头部房企，也就发展一家了。

　　2021年，公司基金累计管理规模超1700亿元，信保基金、资本荣获“2021年度中国最具实力房地产基金十强”。

　　小结：

　　2022 年中国房地产 TOP10 研究组从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等，对房企们做了一次评测，发展则荣膺“2022 中国房地产百强企业”TOP2。

　　其中，年度城市更新优秀企业 TOP1、融资能力 TOP1、综合实力 TOP2、盈利性TOP2、规模性 TOP3、年度社会责任感企业 TOP1。

　　最后再给大家科普两点关于的细节性知识点：

　　1、为应对大分化时代的新挑战、新机遇，打造 “具有卓越竞争力的不动产生态平台”已成发展的核心战略，并基于此形成高质量发展格局，相关产业再上新台阶。

　　2、一提到“进三争一”，大家会下意识认为要挣销售榜第一，其实这是一种简单、片面的理解。

　　对而言，“进三争一”的内涵要丰富的多，是指“三个一流”的目标，即有一流的核心竞争力、一流的行业引领力、一流的企业影响力。不能简单片面的理解成榜单排名的第一，是综合实力的领先，是硬实力和软实力都过硬的一。

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